Az ún. kistársasházi működés és a társasházszerű működésre való áttérés egyes kérdései

A társasházakról szóló törvény (Tht.) értelmében az olyan társasházak, melyekben legfeljebb 6 lakás van (ún. kistársasházak), alapvetően a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működnek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ilyen társasházakban nem beszélhetünk közgyűlésről, mint legfőbb döntéshozó szervről, és nincs a közös ügyek intézésre hivatalosan eljárni jogosult közös képviselő/intézőbizottság, illetve a társasház pénzügyi működését ellenőrizni hivatott számvizsgáló bizottság, végül nincs a társasház működési szabályait, szervezetét összefoglaló ún. Szervezeti és működési Szabályzat (SZMSZ), és az annak részét képező Házirend.

Az ilyen ún. kistársasházakban a döntéshozatal alapvetően egyszerű szótöbbséggel történik,  ami azt jelenti, hogy a mindennapi működéshez tartozó kérdésekben, a birtoklás, használat, hasznok szedésének kérdésében és az ún. rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások tárgyában legalább az összes tulajdoni hányad 51 %-ának kell egyetértenie. (A tisztánlátás kedvéért:  a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások tartoznak, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.) A döntéshozatal során a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg szavazati jog.

Ha az ún. kistársasházban bármely oknál fogva nem hozható szótöbbségi határozat, úgy a birtoklás, használat, hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság jogosult dönteni. Azt is fontos kiemelni, hogy ha az állagvédelem körébe tartozó, halaszthatatlan  és feltétlenül szükséges munka elvégzése tárgyában a tulajdonostársak bármely okból nem hoznak döntést, úgy az ilyen munkát – lehetőleg a többi tulajdonostárs előzetes értesítése mellett – bármelyik tulajdonostárs jogosult maga elvégezni vagy mással elvégeztetni, de az ilyen kiadások ráeső részét természetesen a többi tulajdonostárs viselni köteles.

Fontos azonban kiemelni, hogy az alábbi esetekben egyhangú döntés szükséges az ún. kistársasházakban is:

• a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása, valamint
• az egész ingatlan feletti tulajdonjog-átruházás, az ingatlan megterhelése,  illetve az egész ingatlanra kiterjedő kötelezettségvállalás.

Könnyen belátható, hogy ezek olyan horderejű kérdések, melyekhez valamennyi tulajdonostársnak egyet kell értenie.

***

Manapság gyakran előfordul, hogy még kis lakásszámú társasházakban sem sikerül a tulajdonostársaknak egymás érdekeit figyelembe véve, hatékonyan együttműködni, vagy szabályozottság hiányában káosz alakul ki a közös tulajdon fenntartásával, illetve az üzemeltetéssel  kapcsolatos költségviselés tárgyában.

Ilyen esetben joggal merül fel az igény, hogy a Ptk. fentiek szerinti, meglehetősen „sommásan” szabályozott közös tulajdoni működése helyett a tulajdonostársak inkább a Tht. szerinti, sokkal részletesebben szabályozott működést válasszák és arra térjenek át.

Ezen áttérés többféleképpen történhet. A legtisztább eset az, amikor a tulajdonostársak egy egyszerű többséggel meghozott határozatban elhatározzák az áttérést, majd megválasztják a Tht. szerinti tisztségviselőket (közös képviselő) és elfogadják a Társasház SZMSZ-ét. Ugyanakkor a következetes bírói gyakorlat szerint az áttérésről való döntésnek a Tht-ban nincs alakszerű követelménye, így arra akár ráutaló magatartással is sor kerülhet. Ez azt jelenti, hogy ha a társasház elkezd társasházszerűen működni, vagyis közös képviselőt választ, aki közgyűlést hív össze, ahol aztán sor kerül az SZMSZ megalkotására és elfogadására, majd közös költség viseléséről döntenek, a Társasház annak ellenére a Tht. alá fog tartozni, hogy ilyen tárgyú kifejezett döntés nem született a tulajdonostársak részéről.

Egy, a Fővárosi Törvényszék által hozott döntés értelmében még akkor is a fenti elv érvényesül, ha a kis létszámú társasház tulajdonosai korábban az Alapító Okiratban is kifejezésre juttatták, hogy a Társasház működésére a Ptk. szabályait tekintik irányadónak. A Törvényszék okfejtése szerint mivel  sem a közös tulajdoni döntéshozatalt általában szabályozó Ptk. 5:78. § (1) bekezdése, sem az áttérés lehetőségét rögzítő Tht. 13. § (3) bekezdése nem ír elő alakiságot a tulajdonostársak határozatának meghozatalával kapcsolatban, vagyis a döntés egyik szabályozásban sincs alakszerűséghez kötve,  így az áttérés akár ráutaló magatartással is megtörténhet. Mivel pedig e döntéshez sem a a Ptk. 5:78. §-a, sem a Tht. 13. § (3) bekezdése nem ír elő egyhangú határozatot, így e határozat érvényességéhez nincs szükség az Alapító Okirat, mint szerződés  tulajdonosok általi egyhangú módosításához. A Törvényszék álláspontja szerint a fenti jogszabályhelyek (Ptk. 5:78. § és Tht. 13. § (3) bekezdése) az áttérésről való döntést a szerződésmódosítástól eltérően szabályozzák, így már egyszerű szótöbbséges határozattal is lehetőség van az áttérésről való döntésre.

Az áttérés gyakorlati következménye az lesz, hogy onnantól kezdve a társasházat érintő kérdések a közös képviselő  közreműködésével, formalizált szabályok szerint összehívott közgyűlés által és a Tht. szerinti szavazati arányok mentén dönthetők el.

További fontos következmény, hogy ha valamely tulajdonostárs az ilyen módon meghozott közgyűlési határozatot sérelmesnek tartja, akkor azt a Tht. szabályai szerint jogosult a bíróság előtt megtámadni. Ez több tekintetben eltér a Ptk. szerinti megtámadási lehetőségtől.

Egyrészt míg az utóbbi határidő nélkül megtehető, a Tht. szerinti megtámadás határidőhöz kötött: a határozat meghozatalától számított 60 nap áll rendelkezésre a keresetlevél benyújtására. Ezen 60 nap alatt az érvénytelenségi okok is rögzülnek, azok tehát utóbb nem bővíthetők. Fontos különbség továbbá, hogy míg a Ptk. szerinti megtámadás alapvetően 2 okból történhet (ha a határozat az okszerű gazdálkodást sérti vagy a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével jár), addig a Tht. szerint 4 érvénytelenségi ok létezik: a határozat jogszabályba ütközése, alapító okiratba ütközése, SZMSZ-be ütközése, vagy ha az a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.