Érdekesség túlépítés témában

Jelen bejegyzésben egy számomra érdekes és elgondolkodtató anyagi jogi és perjogi tapasztalatról szeretnék beszámolni túlépítés (rPtk. 109. §-110. §) témában.

A bejegyzés alapjául szolgáló ügyben az I.r. alperes néhai férje 1983. évben betonalapú kerítést épített a felperesi jogelődök telkén, majd idővel ahhoz kapcsolódóan a kerítés alperesi oldalán a felperesi telekhatár teljes hosszában egy fedett részt alakított ki.  A pert indító felperesek által felkért földmérő az általa elkészített kitűzési vázrajzban rögzítette, hogy alperesek a telekhatárhoz képest 45 m2-rel nagyobb területet birtokolnak és használnak.  A perbeli ingatlanokat elválasztó kerítés tehát a térképi határvonaltól eltérő, a felperesek ingatlanára eső nyomvonalon húzódott, a felperesi ingatlan egy részét ilyen módon az alperesi ingatlanhoz „hozzákerítve”.

Felperesek keresetükben azt kérték, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket a két szomszédos ingatlan között húzódó kerítés és az azzal az alperesi ingatlanon egybeépített fedett rész lebontására és a felperesi ingatlanból a kitűzési vázrajz alapján jogosulatlanul elfoglalt 45 m2 területet birtokukba bocsátására.

Kereseti kérelmük jogcímeként egyrészt birtokvédelmet és tulajdonvédelmet, másrészt (másodlagosan) a túlépítés szabályait jelölték meg, attól függően, hogy az alperesek által végzett építkezés „eredménye” jogi értelemben építménynek minősül-e vagy sem. Amennyiben ugyanis építmény, úgy – a Kúria Pfv.21514/2021/8. számú precedensképes határozata értelmében – a felperesi igény csak a túlépítés szabályai szerint bírálható el. (Az elhatárolás tehát a kerítés és egyéb felépítmények műszaki jellemzőitől – állapotától, szerkezetétől, a földdel való alkotórészi kapcsolatától – függ.)

Tekintettel arra, hogy a túlépítés feltételeinek fennállása esetén a lehetséges jogkövetkezmények attól függően alakulnak, hogy a túlépítő és jogutódja jó-, vagy rosszhiszeműnek minősül-e, és a perben eljárt felperesek határozott álláspontja szerint az alperesi túlépítés rosszhiszemű volt, erre tekintettel kérték a kerítés és a vele egybeépített „tákolmány” lebontását. (Fontos tudni, hogy túlépítés esetén a jóhiszeműség és a rosszhiszeműség jogi fogalom, nem feltétlenül és nem elsődlegesen hordoz erkölcsi ítéletet. Jóhiszemű túlépítő az, aki nem tudta és nem is kellett tudnia, hogy idegen földre épít. Ezzel szemben rosszhiszemű az a túlépítő, aki tudta vagy megfelelő gondosság tanúsítása esetén tudnia kellett volna, hogy a szomszéd földjére épít. A rosszhiszeműséggel esik egy tekintet alá, ha a szomszéd a túlépítés ellen már olyan időben tiltakozott, amikor még a túlépítő számára az építkezés abbahagyása és az eredeti állapot helyreállítása nem okozott volna aránytalanul nagy kárt. /Debreceni Törvényszék Pf.20177/2021/11/

Mivel felperesek kifejezett célja az alperesi túlépítés folytán „elcsatolt” területük visszaszerzése volt, így a jóhiszemű túlépítés megállapításának esetére nem is terjesztettek elő kereseti kérelmet, azaz a jóhiszemű túlépítés jogkövetkezményeinek alkalmazását nem is kérték.

Alperesek érdemi ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy a 45 m2 alapterületű melléképületet az I. r. alperes férje kezdte el építeni 1980-ban, majd azt 1983-ban fejezte be, ezért az alperesekkel szemben legfeljebb a túlépítés jogkövetkezményei alkalmazhatóak a régi Ptk. szabályai szerint[1], azzal, hogy az I. r. alperes férje, aki a melléképületet is építette, jóhiszeműnek minősül.

                                                                             ***

A perben eljárt bíróság arra tekintettel, hogy a perbeli kerítés és a hozzáépített „tákolmány” felépítményi jellege nem volt vitás, a jogvita eldöntésére a túlépítés szabályait alkalmazta, mivel a túlépítés tényállási elemeinek megvalósulása esetén a szomszéd kizárólag az rPtk. 109-110. §-ában szabályozott jogkövetkezmények közül választhat, a birtokvédelem általános szabályaira ilyen esetben nem alapíthat igényt.

Fentiek után következett a számomra is meglepő fordulat: tekintettel arra, hogy alperesek magát a túlépítést nem vitatták (csak a rosszhiszeműséget nem találták megállapíthatónak), a perben eljárt Bíróság még az ítélethozatalt megelőzően anyagi pervezetés keretében tájékoztatta őket, hogy mivel perbeli nyilatkozatuk szerint a jóhiszemű túlépítés esetére a kártalanítást tartanák elfogadhatónak, így az ő bizonyítási érdekkörükbe tartozik annak bizonyítása, hogy a perbeli területrész milyen kártalanítási értéket képvisel, melynek eldöntése szakértői kérdés. Vagyis a perben eljárt bíróság annak ellenére rendelt el szakértői bizonyítást és állapíttatta meg szakértővel a kártalanítás összegét, hogy felperesek arra nézve vagylagosan kereseti kérelmet terjesztettek volna elő.

A bíróság fenti eljárását és döntését az rPtk. 111. § (1) bekezdésére alapította, mely szerint a bíróság a túlépítés következményeit a szomszéd választásától eltérően is megállapíthatja; nem alkalmazhat azonban olyan megoldást, amely ellen mindkét fél tiltakozik.

Fenti jogszabályi rendelkezés tehát nem csupán azt jelenti, hogy a bíróság jóhiszemű túlépítés megállapítása esetén a három törvényi lehetőség[2] közül a felperes által kért jogkövetkezmény helyett másikat alkalmaz, hanem azt is, hogy ha felperes kizárólag rosszhiszemű túlépítést állít, és csak annak jogkövetkezményét kéri alkalmazni (vagyis kizárólag bontást kér), úgy a bíróság  azt is megteheti, hogy arra irányuló kifejezett kereseti kérelem nélkül a jóhiszemű túlépítés jogkövetkezményét, a kártalanítást alkalmazza és annak megfizetésére kötelezi alpereseket.

Fentiekhez kapcsolódóan a vonatkozó kommentár az alábbiakat rögzíti: a túlépítés következményeinek megállapításánál – a közös tulajdon megszüntetéséhez hasonlóan – a bíróság mind a jó -, mind a rosszhiszemű túlépítés esetében szabadon járhat el és mind első-, mind másodfokon eltérhet a felperes kereseti kérelmétől. Más szóval a bíróság a túlépítés jogkövetkezményeit a szomszéd választásától eltérően is megállapíthatja, egy korlátozással: nem választhat olyan megoldást, amelyet sem a felperes, sem az alperes nem fogad el. Ez ugyanis a tulajdonviszonyokba való túlzott külső beavatkozást jelentene.

A témában irányadó BH 1982.9.370. sz. eseti döntés még azt is rögzíti, hogy a bíróság a túlépítés olyan jogkövetkezményét is alkalmazhatja, amelyet a szomszéd nem kért, kivéve, ha az ellen mindkét fél tiltakozik. Így például a bíróság hivatalból – a szomszéd kérése nélkül – azt is elrendelheti, hogy a túlépítő vásárolja meg a beépített ingatlanrészt, ha annak törvényi feltételei fennállnak.

[1] A perbeli esetben azért a régi Ptk. túlépítési szabályai voltak alkalmazandók, mert ott a túlépítés még az új Ptk. hatálybalépését megelőzően befejeződött.

[2] 109. § (1) Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd – választása szerint – követelheti, hogy a túlépítő 

1. a) a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást,
2. b) a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható, vagy 
3.  c) az egész földet vásárolja meg.